【実体験】これが現実。市街化調整区域の土地売買で壮絶だった体験談を60代の私が教えます

 

あなたは今、市街化調整区域の土地をどうやって売るのか、また、この先売れるかどうか悩んでいませんか?

 

「市街化調整区域は知ってるけど、どうやって売れば良いのか売り方がわからない。」

 

「市街化調整区域の農地を所有していて、今後どうして行くべきなのかがわからない。」

 

わかります。本当に悩ましい問題です。

 

私は60代の男性で、理由あって家を売ろうか考えたときに、継いできたその土地と農地が市街化調整区域だということを後から知りました。

 

知らずに継いだ土地と農地が市街化調整区域。

 

本当に様々な規制や売るのにやらなければならないことがたくさんあり、とても苦労しました。

 

結果的に土地が300坪あり、そのうち売れたのは70坪の土地。現に今も市街化調整区域に住んでいます。

 

この記事では、市街化調整区域の土地や農地を所有している場合、どのような売り方があるのか?また、次世代に継がせるときに気をつけなければならないことは何か?

 

を、中心に体験談を通して詳しく解説していきます。

 

これから市街化調整区域の売却を考えている場合や、継ごうとしている場合、継がせる場合は参考にしてください。

 

市街化調整区域の土地の売買は一筋縄ではいきません。

 

結構な労力と体力がいることは覚悟しておいて下さい。

 

「やっぱり、市街化調整区域の土地を売るのは大変そうだしあきらめた方が良いのか。」

 

なんて悲観的にならないでください。

 

私の場合は住むことを選びましたが、そうは言っても一部売れています。

 

なんでもかんでも売れない、ということではありません。

 

ただし、注意しなければならないこともたくさんありますので、経験を通して詳しく教えていきます。

 

もし、早く市街化調整区域などの売買で相談したい場合は以下がおすすめです。

 

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代々受け継いだ300坪の市街化調整区域の土地

 

 

私は東京から車で3時間、静岡県の静岡市に住んでいます。

 

一度離婚したことがあり、家族は高齢の母親がいます。父は10年前に癌で他界し、頼りにしていた姉も60歳前に癌で他界。

 

残された母と30年前に父が建てた自宅に暮らしていました。

 

この自宅は代々受け継いだ300坪の土地に建てられています。

 

父が建てた平屋の家に、結婚したときはそのまま横に部屋を増やした物となっていました。

 

わけあって離婚した後は、母と二人で生活していましたが、ある日私が仕事中に倒れて入院してしまいました。

 

そこからは介護が必要となってしまいました。

 

しばらくは、自宅でヘルパーさんに来てもらっていましたが、それも徐々にままならなくなり母を施設へ入所させる事となりました。

 

そして、一人では広すぎる自宅に一人となったわけですが、私には前妻との間に子供もいません。

 

「いつかはここを処分する事になるのかなあ」

 

と考えてはいました。

 

一人になった生活も昼間は仕事へ行き、炊事や洗濯も困る事なく暮らしていたら、友人からの紹介である女性と知り合う事になりました。

 

それからお付き合いを重ね、もう一度結婚をすることになったのです。

 

彼女と住むために自宅をどうするか?という話になり、改めて広すぎる土地を含めてこの古い家の売却を考える事となりました。

 

まず、やはり地元の不動産業者への相談からだろうと、2社ほど売却の依頼をしましたが一番近くにある知り合いの不動産業者へ行ってみる事に。

 

昔から私の土地を知っている事もあり、気安く相談に乗ってくれて

 

「一度、登記簿謄本も取って調べてみるよ」

 

となりました。合わせて私も家にある土地の権利書等を調べてみました。

 

しかし、調べてみると、私が受け継いだ土地は市街化調整区域であること。

 

代々農家を営んでいた事もあり、土地の半分はそのまま農地で、雑種地にするためには諸々面倒な手続きがある事がわかりました。

 

雑種地とは

 

家が建っている部分は宅地ですが、父が他界した後は名義がそのまま母になっており、残った半分の土地は私の名義でその辺りも複雑でした。

 

特に困ったのは市街化調整区域であった事です。

 

市街化調整区域とは

 

市街化調整区域とは、あまり市街地開発をせず無秩序な市街地の拡大を防ぐ地域となる、制限をされた土地になります。

 

簡単に言うと、人が住むような街づくりは抑えてください。ということです。

 

農地を守ることを目的としているため、マイホームの建築にあたり、建て方や建てられる規模に多くの制限が出てきます。

 

そのため、市街化調整区域の土地は原則として建物を建てることができず、建てる場合には開発許可と呼ばれる許可を取らなければなりません。

 

このような事情があるため、市街化調整区域であると一般的な土地に比べて制限があるので、市場価格が下がり価格も下がってしまうのです。

 

おまけに住宅地でないため、接道する道幅が狭い事や舗装されてない道路や、下水道、都市ガスの工事などインフラの整備にも遅れがあります。

 

こういった事情から、この土地を売却する事はとても難しい事が分かりどうすべきか?と悩む日々が続きました。

 

しかし、このまま放置していても何も解決はしません。

 

まずは、土地の状況をしっかり調べる事が必要という事で、測量をして貰う事になりました。

 

この費用だけで140万円かかりました。

 

行政によっては補助金が出る所もあるようですが、私が在住する静岡市では、希望者が殺到し財源が底をついたためその制度は無くなっていました。

 

測量では隣との境界や、接道する道幅等を正確に知る事となりましたが、不動産業者との話し合いの結果わかった事がありました。

 

・300坪のうち、農地である100坪の土地は売る事は出来ない

 

・その前にある110坪の土地は農地も含めて購入してくれる人でないと家を建てる事は出来ない

 

・残りの部分は売る事が出来るが、隣の土地との間に4メートルの道を付けなければいけないため売れる土地は70坪

 

 

という事が分かりました。

 

不動産業者に買取してもらい残りの土地は売却できた

 

 

しかしながら、宅地に変更出来ない農地を、110坪の土地が付いてくるとはいえ一体だれが買ってくれるのでしょうか?

 

それに、110坪の土地には私が住む古い平屋が建っているのです。

 

不動産業者からは、

 

「そのまま今の家に住んで、残りの土地を整地してから売るかしかないだろう」

 

と提案されました。

 

しかし、整地にするにもお金がかかる。

 

農地部分には倉庫も建っていて、こちらの解体にもお金がかかります。

 

ただ、今の私の現況のなかでもできることはありました。

 

・家の奥の農地は更地にする

 

・前に家があれば雑種地に変更したあとに駐車場として利用する

 

 

いろいろと思い悩んだ結果、私がこの土地を全部手放すよりも、この土地に住み続けて半分を売るという事が一番いいのではないかとなりました。

 

そして、今住んでいる家も含めて一旦すべてを解体して更地にします。

 

下水道や都市ガスなどのインフラ整備、接道する道も舗装して家を新築に建て直し、隣を早く売却するということに決めました。

 

ただ、そうは言ってもなかなか買い手はすぐに現れません。

 

しかし、昔から良くしてもらっているという事で、まず不動産業者の方で買い取りし、その買い取り代金から土地整備代を差し引いて貰う事になりました。

 

結果的に1750万円で買取してもらい、解体と土地整備代で700万ほどかかりました。

 

こうして、私の土地は一応売れる方向へ進みましたが、300坪ある土地の売れた部分は70坪。

 

ごく一部という事で、不本意といえば不本意の結果ではありました。

 

売れた70坪の土地は、小学校や中学校が近くにあることが幸いして1か月くらいで買い手がみつかりました。

 

でも、考えようによっては先祖代々の土地は自分が守っていかねばならないという事も考えました。

 

ただ、この何十年という月日の間に、私の祖父か父の代で市街化調整区域を外そうという提案が行政からあったのではないかと思います。

 

今となっては、市街化区域になることはもはや簡単ではなくなりました。

 

なぜ、その時に市街化区域にしてしまわなかったのか、こんなに大変な思いをすることもなかったのにと煩わしさはありました。

 

それに、農地も早めに宅地に変更することもできたはずです。

 

きっと、祖父と父もずっとこの土地に住む事を疑わず、まさか私の代で手放そうと考える日が来ることなど思ってもいなかったのでしょう。

 

今は解体作業のために、家の片づけを行っております。

 

古い写真などを見ては祖父や父の思いをつらつらに考えてみたりしています。

 

願わくば、施設に入所する母が自宅の完成まで生きていてくれればと思わずにはいられません。

 

それにしても、親の残した荷物を片付ける事は大変です。そういった苦労を次世代に残してはならないと改めて思いました。

 

まとめ

 

このように、市街化調整区域の売買は様々な規制があったり、手続きがあったり本当に大変でした。

 

しかも、私の場合は後から知ったケースでしたので。

 

でも、市街化調整区域の土地を所有していたとしても、何らかの売れる方法があることはたしかです。

 

これから先、次世代へ市街化調整区域の土地を継ごうとしている人もいるでしょう。

 

その際、必ず市街化調整区域の状況を伝えてほしいですし、ご自身で変更できる手続きややれることはやっておいてほしいと思います。

 

残された側の人間は非常に気苦労をします。

 

これは経験を通して間違いありません。

 

家の買取や遺品整理も業者にすべて任せてさっさと終わらす、なんて簡単なことはできないんですよ。

 

ですので、お互いに元気なうちはきちんと家族で話あいも必要だったと思いますし、日ごろからのコミュニケーションは本当に大事だと思います。

 

後に伸ばせば伸ばすほど、思いもよらない出来事が起こってしましったり考えてもみなかったこと。

 

それらが一気に押し寄せて、スムーズに事が進まなくなること。

 

私の高齢の母親も急に体調が悪化し、今では施設に入居中です。

 

できるうちから少しづつ始めていくことも、次世代への感謝の気持ちや思いやりでもあるのではないでしょうか。

 

ただ、どのように進めていけば良いのかもわかないこともあるでしょう。

 

市街化調整区域の土地は特殊なケースですので、不動産会社を探すのも場合によっては大変かもしれません。

 

私のように地方出身で、馴染みの不動産会社が近場にありましたのでそこまで苦労をしませんでした。

 

今ではインターネットを使えば、こういった特殊な土地の売買に経験がある不動産会社を見つけやすい世の中になってきています。

 

昔では1件1件回ったり、近場で済ませたりということしか方法しかありませんでした。

 

なので、売るにも相場がわからない、ということは非常に損をしてしまう可能性があるのです。

 

少なからず良い価格で売りたいのは誰しもが思うこと。

 

だからこそ相場を知る必要があるのです。

 

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ですが、もちろんデメリットもありまして、これだけの数の不動産会社と提携しているので、中には評判の良くない業者にあたる可能性もあります。

 

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なので、ひとつひとつきちんと行っていけば失敗する可能性は低いでしょう。

 

このようなサービスもありますので、今後どのようにしていけば良いのか?どうやって売れば良いのか?その売値は妥当なのか?

 

これらも是非相談していきましょう。

 

これから売却活動するにあたり大変なこともたくさんあります。市街化調整区域の売買は気長に進めていくことが大切です。

 

少しでもあなたの今後のライフプランに参考になれば幸いです。

 

 

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