空き家を売却したあとの税金について

 

 

空き家が無事に売れたら、土地や建物を売却した金額がそのまま手取り金額になることはほとんどありません。

 

 

売却費用譲渡所得への税金によって手取り金額は減ってしまうからです。

 

 

まずは手取り金額がどのように計算されるのかを見ていきましょう。

 

 

その年に最終的に手元に残るお金、つまり手取り金額は、売買金額(売れた価格)から譲渡費用と税金を差し引いた金額になります。

 

 

手取り金額=売却価格ー(譲渡費用+税額)

 

譲渡費用とは、測量費、業者への仲介手数料料、契約書へ貼る印紙代、取り壊し費用、整地費用などです。

 

 

主な譲渡費用はこちら


・仲介手数料

・印紙税であなたが負担したもの

・貸家を売るため、借主に家を明け渡してもらうときに支払う立退料

・土地を売るために、建物を壊したときの取り壊し費用とその建物の損失額

・すでに売買契約を締結している資産を有利な条件で売るために支払った違約金

・借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

 

要は、土地や建物を売るためにかかった費用のことです。

 

 

主な税金は譲渡所得税のことで、売れた価格から取得費、譲渡費用、特別控除を引いた金額に税額をかけたものが譲渡所得税になります。

 

 

課税譲渡所得=売れた価格ー(取得費+譲渡費用)ー特別控除

 

 

取得費は、土地や建物を取得したときにかかった費用です。

 

 

つまり土地の購入代金、建物の建設費、登記時の税金、不動産所得税、改良費などがこれにあたります。

 

 

古い土地でどのくらいの費用がかかったのかわからない場合は、売った金額の5%になります。

 

 

税率は所有期間(取得した年の1月1日から計算)が5年を越えていると、譲渡所得金額の20%(所得税15%、住民税5%)

 

5年未満だと39%(所得税30%、住民税9%)も税金がかかります。

 

 

また、相続や譲渡で土地や建物を取得した場合でも譲渡所得税はかかりますが、取得日は相続人が取得した日から計算されます。

 

 

仮に1000万円で売れた場合

例として、子どもの頃に住んでいた実家を売却した場合(特例控除を含まずに計算してみます)

 

売却価格は1,000万で売れたときの税金

 

手取り金額=@譲渡価格ーA譲渡費用ー税額

 

譲渡所得=@譲渡価格ーA譲渡費用ーB取得費

 

税額=譲渡所得×C税率

 

(例)


@の譲渡価格1,000万円

 

A譲渡費用

 


・不動産仲介手数料(3%+6万円)+消費税8%=38万8,000円

・荷物などの処分費 約25万円

・クリーニング費用 約10万円

・契約書印紙税 (1,000万円以上5,000万円以下)約1万円

・印鑑証明その他 約1万円

 

合計で75万8,000円

 

B取得費が購入したときの領収書合計(なければ売買価格の5%)

 

50万円

 

C前の年に相続していたとしても、所有期間が5年を超えていれば税率は20%

 

税額=(@1,000万円ーA75万8,000円ーB50万円)×20%

 

約874万2,000円×0.2
約174万8,000円

 

手取り金額=1,000万円ー75万8,000円ー174万8,000円
749万4,000円となります。

 

 

※更地にして売った場合は、その他に解体費用や建物滅失登記費用(5万円)などがかかってきます。

 

 

 

空き家を売ったときの税金を抑える方法

 

 

せっかく売ったとしても高い税金をはらうとなると損してしまったのではないかと思うほどです。

 

 

やっと売れた、なかなか売れなかったけどようやく売れた、でも手元にほとんど残らないと思われがちですが税負担を抑える方法もあるのです。

 

 

それは、条件を満たしていれば特例で課税されない場合があるのです。

 

 

それが居住用財産の特例になります。

 

 

居住用財産(居住の用に共している家屋とその敷地)を売却した場合、3年以内なら3,000万円まで控除されることになるのです。

 

 

正しくは、引っ越してから3年後の12月31日までの住宅であること、別荘や仮住まいには適用されませんが自分が住んでいた家であれば適用されます。

 

 

家屋を取り壊してあっても有効になるので、人が住まなくなってから3年後の12月31日までとなります。

 

 

もしくは、取り壊し終わった後の1年以内のいずれかで早い日までか特例の対象です。

 

 

逆に3年を過ぎてしまうとこうした特例はうけられませんし、維持管理費もさらに大きくなってしまいます。

 

 

また、土地を売ったことで取得が増えるので次の年の健康保険料、介護保険料にも影響が出ます。

 

 

国民健康保険料、介護保険料は前の年の所得によって計算されますので土地や建物を売って得た金額以外にも税金がかかることがあります。

 

 

特例によって控除を受けなかったり、控除額を越えて売った場合は譲渡所得税と所得に応じた健康保険料、介護保険料を支払わなければならず負担がかなり大きくなってしまいます。

 

 

特別控除があれば譲渡所得にかかる税金を抑えることができますので覚えておきましょう。

 

 

2015年12月24日には国が相続により生じた空き家で、家屋を除去して土地を売却した場合の所得税についても3000万円の特別控除導入が決定しています。

 

 

ただこれらの特例も様々あり、他の特例と重複できなかっり適用条件もあったりしますので必ず税理士や不動産業者に確認するようにしましょう。

 

また、空き家は3年以内に売らないと損する可能性があります。下記も併せて参考にしてください。

 

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