築年数が古くても大丈夫?戸建ての空き家を貸したり活用する方法

 

 

戸建て空き家貸すには基本的には賃料を低くすることです。

 

 

リフォームにお金をかけて高い賃料を取るようにしても、毎年建てられる新築にはかないません。

 

 

需要も減少しているのも否めませんし、リフォームをかけた費用分を回収するのは難しいかもしれません。

 

 

ただ、安すぎるのもあまり良くなくて安い賃料ですと家賃の滞納が高くなる傾向にあります。

 

 

戸建て空き家貸すにはどういった人に貸せるのか、ニーズを考えることが何よりも重要です。

 

 

では、どういった場合に賃料を低くしても貸せるのか見ていきましょう。

 

 

・初期費用が少なく、維持管理費家賃税額が少ない家

 

・多少の傷みがある場合は家族向けに

 

・空き家バンクを利用する

 

 

初期費用が少なく、維持管理費家賃税額が少ない家

 

直前まで人が住んでいて、壁紙のか張り替えやハウスクリーニング程度で貸せる場合です。

 

この場合、初期投資が少なくなるのである程度低い賃料で貸しても利益を出すことが可能です。

 

相場は不動産会社に聞けばわかるので、数社に話しを聞いて家賃設定をすると良いでしょう。

 

 

多少の傷みがある場合は家族向けに

 

建物の状態が良くなくても、家族向けに低賃料の賃貸住宅として出せば、需要は十分あります。

 

家を買うまでのつなぎであったり、住宅資金を貯めるために節約している家族が多いです。

 

地方の場合、賃貸用に建てられた住宅は面積が狭く家族で住むには適してないので、利用者を継続的にとって探すことも可能です。

 

空き家バンクを利用する

 

空き家バンクについては下の記事に詳しく説明しています。

 

 

戸建ての空き家を貸す場合のリフォーム費用

 

※大まかなリフォーム費用の目安

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屋根の補修

60万〜300万円

畳の張り替え(畳の側)

4000〜1万5000円

襖の張替え

6000〜1万8000円

壁のクロス張替え

50万〜300万円

トイレの改修

30万〜80万円

洗面台交換

10万〜35万円

お風呂の改修

50万〜180万円

手摺り工事

6万〜30万円

バリアフリー工事

30万〜250万円

高断熱ガラス交換(戸建て)

150万〜250万円

ボイラー交換

25万〜80万円

電線の引き込み

15万円〜

蛇口の追加、水道管引き込み

30万円〜

 

 

 

戸建て空き家賃す場合は、ある程度リフォームが必要です。

 

 

その際にどのくらい利益が本当に出るのか考えて見ましょう。

 

 

よくあるトラブルが、業者が小さなリフォームを繰り返して費用を請求し続けるケースです。

 

 

内容的には、予算内で全てのリフォームをするのではなく予算分のリフォームだけをするケースです。

 

 

「ここまでをリフォームして、次に何かありましたら直しましょう」と小さい修繕を繰り返し、気がつけば高額なリフォーム代になっていたという内容です。

 

 

失敗しない方法は、フルリフォームの見積もりを最初に取ることです。

 

 

建物全体でリフォームはいくらかかるのかを聞いて、書面に記しておけば問題ないでしょう。

 

 

リフォームをするべきかどうかの判断は、家賃の3〜5カ月分の賃料で検討してみましょう。

 

 

一度の賃貸契約でも回収できる可能性が高いです。

 

 

それ以上となるとリフォーム損になるリスクがあるので断わった方が無難です。

 

 

それでも、どうしてもリフォーム費用が必要な場合もあると思います。

 

 

その際、不動産業者や建築業者と賃料でリフォーム費用を負担する契約を結ぶことも可能なのです。

 

 

これはどういうことかというと、家賃収入が入ってからリフォーム費用を支払うという決め事です。

 

 

これならリスクを抑えることができ、建築業者も積極的に力を入れてくれるので費用の回収も見込めると思います。

 

 

もし、どうしても借り手が見つからない場合売却するのも一つの手です。

 

 

それでもまだ貸したいと思うのであれば、業者へ貸すことも検討してみても良いかもしれません。

 

 

実は空き家を探している業者もいて、工務店が建て替え住宅の仮住まいとして安い戸建て住宅を求めてることがあります。

 

 

必ずというわけではないですが、業者が年間契約で借り受けてくれる場合があります。

 

 

人口の流出が激しいところは難しいかもしれませんが工務店へ声をかけてみるのも良いでしょう。

 

 

リフォーム業者の選び方

 

リフォームはもともと、業者も建物の中がわからないままスタートするケースが多く見積もりが難しいのが現状です。

 

 

後々、オプション工事が必要になることがありますが、それにも限界がありますので施工してもらう業者選びが重要になってきます。

 

 

ですが、現時点では公的機関による価格のガイドラインもなければ、評価基準を設けている業界団体も少ないです。

 

 

よって、リフォーム業者を選ぶ判断が基準が難しくどの会社を選べば良いのいか迷ってしまうところもあります。

 

 

信頼できるリフォーム会社を探すには、さまざまな業者が掲載されているポータルサイトを利用すると良いでしょう。

 

 

こういったサイトは、掲載基準として、過去に大きなトラブルを引き起こした業者は掲載しないなどの独自の基準を設けていますので、最低限のレベルは守られます。

 

 

当サイトでおすすめしたいのは、リフォーム工事瑕疵保険を利用できる業者を選ぶことです。

 

 

リフォーム工事瑕疵保険は、リフォーム工事の検証と保証がセットになった保険です。

 

 

後日、工事部分に瑕疵などが見つかった場合は、保険が支払われるだけでなく、無料で補修してくれたりします。

 

 

仮にリフォーム会社が倒産した場合であっても補修費用として保険金が支払われるのです。

 

 

リフォーム工事瑕疵保険をつけることができるのは、国土交通大臣から指定された保険会社に登録しているリフォーム会社でけです。

 

 

トラブルの多いリフォーム会社は登録を抹消されるので、見積もりの中にリフォーム工事瑕疵保険が入っている業者は安心感が得られれます。

 

 

リフォームはこれからも家を持ち続ける限り必要に応じて対処していかなければなりません。

 

 

良心的なリフォーム業者は次の注文を期待してアフターサービスを充実しています。

 

 

長い付き合いのできるリフォーム業者を選ぶことが何よりも大切だということです。

 

 

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賃貸にかかる税金を減らす方法

 

 

 

戸建て空き家貸すことが出来れば、家賃を得ることができます。

 

 

気をつけたいのが、この家賃は不動産所得として課税される収入になるということです。

 

 

金額の全てを申告すると申告分全てに課税されてしまいます。

 

 

修繕費用などは控除して申告できますので必ず利用するようにしましょう。

 

 

不動産の賃貸経営には急な出費がつきものです。

 

 

貸主には税金の他にも建物が自然によって消耗したり、天災に対する修繕義務があります。

 

 

放置していると行政側から注意を受けるかもしれません。

 

 

壊れてから修繕するのではなく、数年単位の規模で維持管理に時間とお金をかけることが一番リスクを回避できます。

 

 

修繕費を控除したら、次に賃料収入を得る人を家族の中で収入の少ない人にして申請するのが良いでしょう。

 

 

これは、所得税が非課税になったり税額を低く抑える可能性があるからです。

 

 

また、家族の構成や利用できる控除によっても左右されます。

 

 

どのくらい税額が抑えられるのか、また誰にするべきかを知るには、不動産業者や税理士に相談する必要があります。

 

 

世帯主のことを考えると、世帯主への収入に含めるよりは安くなる可能性が高いでしょう。

 

 

戸建ての空き家を貸したり活用するには「空き家バンク」が利用できるLIFULL HOME’S がおすすめ

 

 

もし、戸建ての空き家を貸したり活用できる方法を探している場合は、数ある不動産の一括査定サイトの中でもLIFULL HOME’S がおすすめです。

 

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LIFULL HOME’Sでは、空き家バンクというシステムを実施しています。

 

これは、地方の自治体が、空き家の賃貸や売却を希望する方から提供された情報を集めて、空き家を利用したいという方に向けて紹介されます。

 

例えば、

 

・都会から地方への移住で空き家を探している方

 

・空き家を利用したカフェなどの開業したい方

 

・ゲストハウスを運営したい方

 

・法律に基づいた民泊施設をやりたい方

 

 

など、このような理由があって空き家を探している方へターゲットを絞ったマッチングサイトです。

 

こういった空き家に特化してサービスを行っているのはLIFULL HOME’Sだけです。

 

 

では、空き家バンクというのはどういったサービスなのか具体的に見ていきましょう。

 

 

これは、地方自治体が募集する空き家、空き地と、それらの活用を希望するユーザーをマッチングする情報プラットフォームになります。

 

 

このサービスは国土交通省が主体となって全国の自治体向けに空き家や空き地の情報登録、編集、公開する管理システムを無償で提供するというものです。

 

 

これを行うことで、地方などの各自治体が個別に公開している空き家、空き地バンクを全国で一元化することで、あなたの空き家の活用方法を知ることができます。

 

 

また、自治体を長く経験している方や、不動産関連の政策に詳しい方が空き家対策を目指して創られた社団法人であるため信頼ができます。

 

 

2017年6月時点では約70の自治体がすでに加入していて、今後ますます自治体が増えていくことが予想されます。

 

 

地方の自治体が個別に運営している空き地や空き家バンクでは、そういった空き家を活用したいと考える方にとって情報がわかりにくいことであったり、不安要素もまだまだ解決するまでに至っていないのが現状でした。

 

 

自治体を利用したい人に向けて物件を紹介したとしても、所有している人の連絡先を教えるだけで、価格であったり賃料であったりといったことまでは参入してきません。

 

 

トラブルになりかねない危険性もあることから、中には不動産会社を通して契約するように進めている自治体もあるようです。

 

 

しかしながら、まだまだ不透明な自治体の空き家バンクに、国土交通省と連携しながら全国の空き家バンク、空き地の情報を一元化することによって空き家の活用を増やしていこうということなのです。

 

 

もし、あなたの空き家の処分方法や活用方法を探しているのであればLIFULL HOMESは非常に有効ですので活用してみることをおすすめします。

 

デメリットととしては、空き家バンクに登録している物件が少ないことです。

 

まだまだ始まったばかりのサービスで仕方ないのかもしれませんが、登録している数が少ないため、ピンポイントでその空き家を活用したいと言う方が少ないことが予想されます。

 

よって、貸したり、売りたいと思っても手放すまでに時間がかかるということ。

 

それだけがネックなことではありますが、そもそも本格的に始まったのが2017年10月31日でまだそんなに月日が経っていないのが現状です。この日に国土交通省がメディアに向けて発表しました。

 

なので、まだまだ登録物件も増えていくことが予想され、空き家を活用したい方へ向けて情報が公開されていきます。

 

あなたが売れずに悩んでいる空き家の状況や、活用の仕方に悩んでいる場合は利用してみることをおすすめします。

 

また、下記の記事では、なんと築50年以上の実家の空き家を売却した体験談を掲載しています。

 

売り方もねらうターゲットを変えるだけで、売れたり活用できたり色々な方法があります。

 

参考になれば幸いです。

 

築50年以上の一戸建て。台風や地震でのボロ物件を250万で売却した体験談

 

 

LIFULL HOMESの新機能が追加

2018.4/5追記

 

ここ最近注目の「LIFULL HOMES 空き家バンク」で新機能が追加されました。

 

 

今回追加された機能は、地図検索ハザードマップです。

 

 

地図検索

 

 

 

空き家の情報を地図から探す機能が追加されました。

 

対応エリアをクリックしてみていくと、地図が拡大されたり希望周辺の情報を確認することができます。

 

まだできたばかりの機能かもしれませんが物件がかなり少ないです。

 

対応エリアをクリックしても物件が掲載されていないエリアもまだまだあります。

 

今のところ関東圏内よりも地方の方が多い印象があります。

 

 

ハザードマップ

 

 

 

対応エリアをクリック後、物件が掲載されていれば家ボタンをクリックして詳細を見ていきます。

 

そうしますと物件の情報が掲載され、下にスクロールをしていくといくつかの項目があり、地盤や防災情報などその地域に詳しくなくても客観的にみることができます。

 

内容は、地震による揺れやすさ、これからの地震予測、液状化、浸水の可能性など不動産を選ぶ際に知っておきたい情報が豊富にあります。

 

おおまかな情報だとは思いますが、色分けされており地図を見て把握することができます。

 

買い手側からしてもこういった情報が掲載されているのは、物件を買う際の判断がつきやすくなりますのでありがたい機能だと思います。

 

ただ、売りたい側からしたら、もし危険状況地域の物件ですと売れにくくなるかもしれません。

 

ですが、売れずに悩んでいるのであればまずは登録をして様子を見ても良いのではないでしょうか。

 

以前当サイトの記事で、2017年の6月時点では約70の自治体が参加していることをお伝えしました。

 

今、2018年3月時点では全国で空き家バンクをもつ約900ある自治体のうち、なんと452自治体が参加しているようです。
LIFULL HOMES調べ

 

 

これからますます活用されることが期待されますし、地方移住や空き家を探している方も増えてくるでしょう。

 

売れずになやんでいたり、どう活用すればわからない場合はこういったマッチングサービスを利用して売却していくのもひとつの手ではないでしょうか。

 

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・国土交通省が空き家バンクの情報を一元化。その実施事業者がLIFULL HOME’S

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