実家の空き家を貸す場合の注意点。トラブル回避と貸す手順について

 

 

この記事では、実家が遠く、空き家になっている実家を貸せるのか、またその際の注意点など合わせて解説していきます。

 

 

実家の空き家を貸すときって、もう大分古くなってきていると思うのです。

 

 

劣化してきてる分、設備であったり、実際に貸すにあたりどのようなやりとりをしていくのか?

 

 

話が伝わっているのか?伝わっていないのか?このような細かいところでのトラブルがとても多いのです。

 

 

そういったトラブルを避けるためにも、間に不動産会社に入ってもらったほうがトラブルが少なくなりますので、まずは相談することが先決です。

 

 

はじめに、親の家がいくらで貸せるのか査定してもらうことからはじめます。

 

 

どの不動産会社に依頼するのかを決めるにあたって2〜3社ほど依頼してみましょう。

 

 

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賃貸一戸建てを多く扱う会社の中から、該当する地域の賃貸取引に実績がありそうなところを選ぶのがポイントです。

 

 

査定を依頼するときは、どの不動産会社にも同じ様に家の概要を伝える様にしましょう。

 

 

また、正確に査定するためにも物件の不具合などの情報も必ず伝えることが大切です。

 

 

後々借りる人とのトラブルを避けるためにも重要なことだからです。

 

 

賃貸と一緒に売却も検討している場合、売却の査定を同時に依頼してみるのも十分可能です。

 

 

査定を依頼し、不動産会社から賃料が提示されたらその根拠を聞いていきましょう。

 

 

なぜなら、高い家賃を提示したところでその不動産会社が良いとは限らないからです。

 

 

高すぎる賃料を設定したために入居者が決まらなかったら元も子もありません。

 

 

なぜその家賃設定なのか必ず確認するようにしてください。

 

 

賃料査定によって、物件のおおよその家賃を把握することも大事ですがそもそも信頼できるのかどうか見極めも必要になってきます。

 

 

また、不動産会社がやってくれる業務をどの様にやってくれるのか、具体的に対応をみることも選ぶ上では重要なポイントになってきます。

 

 

まずは2〜3社ほど査定依頼。

 

 

選ぶときは賃貸取引実績がありそうなところ、家賃設定の根拠、業務をどのように行ってくれるのか? を確認していきましょう。

 

 

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不動産会社とは代理がおすすめ

 

 

 

親の家が遠いなら代理がおすすめです。

 

 

不動産会社にどの様な依頼形態をとるべきか考えなくてはなりません。

 

 

それぞれ不動産会社に入居者募集などを依頼する形態には、媒介と代理があります。

 

 

媒介(一般的な仲介)の場合、不動産会社のサポートを受けて入居者を決定しますが、最終的に入居者を決定し契約を結ぶのは貸し手側になります。

 

 

複数の不動産会社に依頼し、借り手探しを競争させることも可能です。

 

 

もう一つの代理は、一般的な仲介の業務に加えて入居者の決定や契約の締結も含めて不動産会社に任せることになります

 

 

単刀直入に親の家が遠く戻ることもない場合、代理で依頼した方が効率的でしょう。

 

 

貸すには入居後も管理業務が発生します。

 

 

親の家が遠い場合は不動産会社に委託した方がいいでしょう。

 

 

委託を受けた不動産会社は借り主の入居後から退去までの一連の業務を行います。

 

 

この管理業務代理で契約している不動産会社に任せでしまえば、貸すことに関わる業務もスムーズです。

 

 

したがって、2〜3社に査定を依頼するときには、同時に管理業務の内容と見積もりも出してもらい、両方の面で考慮し比較した方がいいでしょう。

 

 

管理業務には大きくわけて、入居管理建物管理の2つがあります。

 

 

いずれの業務も深い関係があり業務の内容も不動産会社や契約の内容によって様々です。

 

 

何をどこまで業務を任せるのか、明確にした上で委託することが大切です。

 

 

建物管理には、日常的な業務と退去時にかかわる業務その他長期的なものまで含まれます。

 

 

よって、どの様な業務を委託するのかは、業務内容と費用を十分に考えた上で決めていきましょう。

 

 

忘れてはいけない定期借家契約

 

 

もし、実家の空き家貸すことになってもいつ事情が変わるのかかは誰にもわかりません。

 

 

借り手がつかなくなってきたから売る、それとも更地にして貸すかなど思うところもあると思います。

 

 

そうなった場合、こちら側の一方的な都合で借り手に出て行ってもらうことはできません。

 

 

なぜなら、民法上借り手の住む権利は保障されているからです。

 

 

そこで、先を見越して借り手との間で決める賃借契約は、ある程度の期間に限定して貸し出すという定期借家契約をした方が良いでしょう。

 

定期借家契約の内容

 

 

・契約期間

 

契約の更新がない契約で、契約期間が終了した時点で契約が終了します。

 

確実に明け渡しをすることができ、契約期間も自由に決めることができます。

 

・契約が終了したとき

 

契約期間が1年以上の場合、貸主は期間が満了する1年前から6ヶ月前までに借主に契約が終了することを伝えなければなりません。

 

貸主と借主が合意すればもちろん再契約することもできます。

 

・途中解約について

 

居住用建物の定期借家契約では、契約期間中に借主に転勤や親族の介護など、やむをえない事情が出た場合。

 

その住宅に住み続けることが難しくなったときは、借主から解約の申し入れができるとされています。

 

この場合は、解約の話があった日から1ヶ月が過ぎれば契約が終了します。

 

ただし、この解約権が行えるのは、床面積が200u未満の住宅に居住している借主に限られます。

 

・契約の締結方法

 

契約期間を決めた上で、公正証書などの書面によって契約することが必要です。

 

また、契約書とは別にあらかじめ書面を用意して、契約の更新がなく期間の満了ととみに契約が終了することを説明しなければなりません。

 

貸す側がこの説明を怠ったときは、その契約は定期借家としての効果はなくなり普通借家契約となります。

 

 

契約期間を決めることで、後々マイホームに戻ることもできますし売却することも可能です。

 

 

親の家を貸すということは、ちゃんとした不動産ビジネスですのでしっかりしとた気持ちで取り組むようにしていきましょう。

 

 

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入居後のトラブルを避けるために

 

 

 

実家の空き家を貸して、借り主が決まって一安心したいところですが入居後のトラブル対応ははっきり言って避けられません。

 

 

入居後のトラブルで多い事例

・設備の故障、不備などのクレーム

 

・近隣に対するクレーム

 

・退去時のトラブル

 

・家賃滞納

 

この様に様々なトラブルが生じる可能性があります。

 

 

よくあるトラブルの事例ですが、それらの対応の仕方をもちろん紹介します。

 

 

ですが、大前提でとにかく迅速に対応することが最も重要です。

 

 

設備の故障、不備などのクレーム

 

 

クーラーや換気扇などの室内による設備が壊れたり、不備に関するクレームに対しては、素早く対応するようにしましょう。

 

 

不動産会社に管理を任せている場合であっても念のため修理業者に確認することをおすすめします。

 

 

近隣に対するクレーム

 

 

近隣とのトラブルの中で最も多いのが音の問題です。

 

 

特にマンションの場合は、隣や上の階とのトラブルが多くなります。

 

 

借り主がトラブルの原因の場合

 

貸し主側からトラブルの原因である借り主に注意するように対応が必要になります。

 

 

また、管理業務を委託している場合でも不動産会社から伝えてもらうように対処しなければなりません。

 

 

再三にわたって注意しても、借り主がルールを守らないことが続けば、貸し主は契約の解除も視野に入れておいた方が良いでしょう。

 

 

退去時のトラブル

 

 

退去時には、敷金を返すのかについてトラブルが発生することも考えられます。

 

 

基本的には、敷金やその他のか預かり金は、家賃の滞納、入居者の故意や過失などによって物件が壊れていなければ返還するべきものです。

 

 

 

このとき、トラブルの元になるのは、物件が壊れた場所に対して修復の費用を貸し主、借り主のどちらが負担するのかということです。

 

 

建物や設備なども住んで使っていればどこかしら破損したりします。

 

 

国土交通相ではこの現状を回復することについて次のように決めています。

 

 

※国土交通省より 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

 

@建物、設備が時間がたつにつれて自然に古くなって壊れたり、経年劣化によってすり減ったなどのもの。

 

A貸し主の通常使用によって壊れたりするもの。

 

B借りた人の故意、過失など、注意を払って使用したり管理しなかったりすることで破損したもの。

 

 

借り主が故意的なものや過失で破損したもののうち、@Aは貸主が、Bに関しては借り主が修理の負担をしなければならないということです。

 

 

このガイドラインをよく読み、またそれをベースとしてトラブルが起きないようにする必要があります。

 

 

退去時でもトラブルが発生しやすいので、未然に防ぐためにもガイドラインを一読することをおすすめします。

 

 

 

家賃滞納について

 

 

つい忘れてしまったなどの家賃滞納なら、早めに連絡するこど回収はできるでしょう。

 

 

ですが、連絡を怠ったりしてしまうと家賃滞納が常に発生してしまうことが考えられます。

 

 

最も深刻なのは、払えない、払いたくないという借り主です。

 

 

この場合、電話や郵便などの連絡の他に連帯保証人への連絡も考えられます。

 

 

それでもらちがあかない場合、弁護士や公的などの相談窓口に連絡し対応することもあります。

 

 

家賃滞納が続く場合は、賃貸借契約の解除も視野に入れておかなければなりません。

 

 

このように、入居者が決定した後でも様々なトラブルが発生してきます。

 

 

仮に前例が全くなく、貸し主が判断して対応する場面も出てくることも考えられます。

 

 

損害保険は加入するべき

 

 

火災保険や地震保険に加入するのは当然のことですが、貸し主ならではの施設賠償責任保険も契約しておいた方が良いです。

 

 

これは所有している親の家に関する事故などがあったりして、人にケガを負わせたり人のものを破損させたりした場合に損害賠償金をカバーする保険です。

 

 

例えば、屋根の瓦が風で飛んでしまい人に当たったり車に当たって破損させたりというのが該当します。

 

 

損害補償が発生した場合貸主にとっては大きなリスクです。

 

 

実家が遠い場合は、細目にチェックするのも難しいですので、保険によってリスクを減らすことは必要です。

 

 

保険料は年間も数千円単位が多いようですので、そこまで大きな負担ではありませんので検討した方が良いでしょう。

 

 

このように、貸した後もトラブルがある可能性も十分にありえます。

 

 

貸せないことはないのですから、きちんとした方法で、貸し主も納得できるような対応をしていきましょう。

 

 

 

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